Quando si cerca casa è bene indirizzarsi prima alla ricerca di un buon mutuo. La ricerca del mutuo ideale è  importante quanto la ricerca dell’immobile. Per motivi diversi la scelta del mutuo presenta innumerevoli alternative e possibilità, ostacoli e  difficoltà.  In particolare  ci si può trovare a dover rinunciare ad ottenere il mutuo che si desidera e doversi accontentare di un ripiego o addirittura capita di vedersi negato l’accesso al finanziamento.

Sempre più spesso, a noi esperti del settore si rivolgono persone deluse, cui la  banca di fiducia non ha accordato il finanziamento per motivi che essi stessi non sanno spiegarsi. Persone che ritengono di avere tutte le credenziali personali e reddituali. Alle quali la “Banca” ha detto no senza motivare e con l’’ambigua risposta “operazione non  gradita”.

Molti istituti bancari adoperano dei criteri di valutazione del merito creditizio, le cui variabili sono difficili da prevedere e che mettono in difficoltà anche i mediatori.  Sono parametri di carattere sociologico che tengono conto di elementi di natura disparata ma che comunque attengono alla vita dei richiedenti. Come la composizione del nucleo familiare, lo stato civile, la moralità,  la propensione all’indebitamento e tanti altri.

Prevedere la finanziabilità in caso di operazioni marginali diventa difficile anche per gli operatori del sistema, che generalmente stringono rapporti interpersonali con la clientela e tengono a dare delle risposte certe. Si è reso necessario chiedere  un esito di fattibilità o pre delibera, che dà maggiori garanzie al cliente sull’ esito della pratica.

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Sul mercato dei titoli di stato che apparentemente non ha nulla a che fare con il mercato dei mutui sta accadendo una cosa davvero singolare. Da alcuni mesi a questa parte i titoli di stato con cedola legata all’inflazione i cosiddetti inflation linked, hanno un rendimento negativo. Cosa significa? Che gli investitori soprattutto istituzionali (banche, SIM, fondi pensione ecc.) comprano massicciamente questa particolare categoria di titoli.

Ma perchè continuano a comprarli anche se i rendimenti sono diventati negativi?
Semplicemente perchè credono che quanto stanno perdendo ora in conto capitale (acquistano il titolo sopra il prezzo di rimborso ed anche considerando le cedole dei prossimi anni il rendimento resta negativo), lo recupereranno sotto forma di cedole maggiorate a causa dell’aumento dell’inflazione.

Nessuno può essere certo che le previsioni degli operatori finanziari saranno rispettate, ma sicuramente chi ha un mutuo a tasso variabile o sta valutando di sottoscriverne uno deve tenere in considerazione questo tipo di rischio. Chi non volesse questo tipo di rischio potrebbe sottoscrivere un mutuo a tasso fisso.

Mi si obietterà che ci sono quasi 2 punti percentuali a vantaggio del variabile, ma bisogna anche considerare che i tassi IRS sono abbondantemente sotto la loro media ed è difficile che ciò possa accadere di nuovo. Tanto più che da diversi mesi è in atto un rialzo dei tassi Euribor (quelli usati per i mutui a tasso variabile).

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Capita sovente che quando si è in cerca di casa si pensa che il mutuo sia l’ultima cosa a cui dedicarsi. La domanda sembra spontanea: Perché indirizzarsi prima alla ricerca di un buon mutuo se prima non abbiamo trovato la casa giusta?.

Secondo il nostro modesto parere l’ideale sarebbe prima di ottenere l’eventuale delibera del mutuo per poi presentare una proposta vincolante.

Se proprio si è intenzionati a dedicarsi solo successivamente alla ricerca del mutuo, il consiglio è quello almeno di sottoscrivere la proposta d’acquisto immobile vincolandola all’ esito positivo della concessione del finanziamento, stabilendo gli importi e i tempi necessari.

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Quanti mesi dì validità ha massimo una delibera di mutuo?.

Conoscere i mesi di validità massimo di una delibera di mutuo è necessario ai fini della ricerca dell’immobile, insomma una volta ottenuta la delibera non si può stare in eterno a trovare la propria casa, pena la scadenza della delibera.

La delibera o parere di fattibilità non ha durata medesima per tutte le banche, vi si sono Istituti che regolano i propri tempi in materia deliberando con durata massima di 3 mesi, altri di 6 mesi chi per un anno.

La delibera è ottenuta principalmente sulla base dei dati reddituali comunicati alla banca, per il “mantenimento” della stessa l’importante è che le informazioni acquisite dalla banche derivanti da:  reddito, lavoro, solidità azienda per cui si è dipendenti, oltre a quelli relativi alla propria capacità di rimborso, non subiscono modifiche rilevanti; ciò sta a significare che contrarre un prestito anche di lieve entità, durante una richiesta di mutuo, non rappresenta una buona azione al fine del mantenimento della delibera.

In caso di scadenza della delibera, basta riproporre tutti i documenti richiesti in prima fase per ottenere un rinnovo della stessa, ciononostante la banca comunque dovrà rielaborare la pratica dall’inizio.

Tuttavia se nel frattempo la banca ha contenuto i propri limiti al fine dell’ottenimento della delibera, ovvero ha cambiato i propri canoni standard, ci si troverebbe in una situazione critica. Sembra quindi consigliabile procedere all’atto senza aspettare la scadenza della delibera, sopratutto per evitare noiosi grattacapi.

Se invece per qualsiasi motivo non si è più intenzionati ad acquistare quel determinato immobile e si decide di rinunciare al mutuo, è consigliabile ottenere dalla banca una delibera per rinuncia propria, ciò non precluderà la richiesta di altre mutui da altre banche. Sempre bene sapere che la delibera definitiva e positiva si ottiene solo dopo aver periziato l’immobile destinato a garanzia ipotecaria.

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Perché oggi il mutuo tasso misto potrebbe piacere più del variabile puro o del tasso fisso?.

Prima di rispondere a questa domanda teniamo presente che in base ai valori attuali dell’euribor e dell’Irs la forbice tra il tasso variabile puro e quello fisso si aggira intorno ai 2,5 punti percentuali. Su un mutuo di 100.000 euro la rata del tasso fisso ammonterebbe a circa 513 euro, mentre per il tasso variabile avremmo una rata di 372 euro, con un risparmio netto di 141 euro tra il primo e il secondo. Tale discrepanza rende il tasso variabile molto più appetibile del tasso fisso, ma perchè potrebbe tornare di moda il mutuo a tasso misto?.

A causa del rialzo dei tassi di interesse dall’1% all1,25% avvenuto nello scorso Aprile ad opera della della Banca Centrale Europea, molte banche in questo scenario cercano di offrire un portafoglio prodotti più consono ai rumor mediatici, e al possibile aumento del tasso di interesse come spiegato bene in questo articolo di altroconsumo.

 Ecco che tornano di moda i mutui a tasso misto, un mutuo che permette di stare tranquilli poiché formato da una componente  di tasso fisso, dall’altro si cerca di prendere vantaggio anche dal tasso variabile, mutui elastici che permettono di optare per il tasso fisso o variabile anche dopo tot anni di stipula.

Solo per esempio prendiamo in esame il mutuo denominato, variabile aperto di By You, oppure il mutuo one opzione sicura di unicredit, variabile con opzione di barclays, il 2 in 1 di bnl.

In tutti questi mutui il mutuatario ha la possibilità di cambiare il tipo di tasso applicato ovvero passare da fisso a variabile e viceversa, per un periodo di tempo prestabilito (2 o 3 o 5 anni ecc.). Le modalità operative per il cambio di tasso e le caratteristiche precise di ogni mutuo saranno comunque da cercarsi nelle condizioni generali del contratto di ogni mutuo.

Tu cosa ne pensi?

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Tale scelta spesso non trova riscontro neanche se optiamo per l’allungamento del mutuo  per risolvere i problemi inerenti la “super rata” da corrispondere.

L’ Adusbef invita le famiglie che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile a prestare attenzione nell’allungare la durata del mutuo poichè tale procedura finirà con l’ aumentare gli interessi da corrispondere alle banche.

E ‘ pur vero che allungando i tempi d’estinzione del mutuo si riuscirà ad avere una rata mensile più bassa che andrà ad incidere in misura minore sul nostro reddito mensile, insomma a voi la scelta.

Se avete la possibilità finanziaria di sostenere la rata stabilità al momento della sottoscrizione del mutuo vi consiglio di lasciare tutto invariato, cosi di certo pagherete meno interessi alla banca.

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E’ la cifra sulla quale viene calcolata l’imposta. Per l’ICI l’imponibile per le unità abitative è dato dalla rendita catastale dell’immobile aumentata del 5% e moltiplicata per 100.

Prelievo coattivo a favore dello Stato o di altro ente pubblico cui è obbligato il contribuente. E’ un’entrata pubblica con cui lo Stato o l’Ente pubblico finanzia la propria attività per rendere un servizio alla collettività. Esistono questi tipi d’Imposta: catastale, ipotecaria, di registro, sostitutiva

Per interesse si intende il costo del denaro prestato. Il debitore corrisponde al creditore una somma di denaro superiore a quella ricevuta: la differenza tra la somma rimborsata e quella ricevuta viene definita tasso o saggio di interesse e si indica in percentuale sulla somma prestata.

Garanzia a fronte della quale viene erogato un prestito. Il creditore si riserva di incamerare il bene ipotecato se il debitore non paga le rate alla scadenza. Sul medesimo bene si possono iscrivere anche più ipoteche per crediti diversi e a ognuno di questi viene assegnato un numero d’ordine (il grado di ipoteca).
Le banche in genere accendono mutui solo contro ipoteche di primo grado.

Vedi “Eurirs”

L’iscrizione è l’atto con il quale l’ipoteca che riguarda il bene dato in garanzia prende vita. Tale atto è trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile.

ISC, ovvero l’Indice Sintetico di Costo, (prima si chiamava TAEG) è espresso in percentuale e indica il costo complessivo del mutuo, che comprende il rimborso del capitale, il pagamento degli interessi, delle spese iniziali e delle spese amministrative.

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Possesso di un bene utilizzato da qualcun altro. Il nudo proprietario non paga le imposte di proprietà né le spese condominiali di gestione.

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1) Mutuo Bancoposta è il mutuo di Poste Italiane, un mutuo sottoscrivibile per un max di 30 anni con un tasso che si assesta al 4%.

2) Mutuo Bnl, qui siamo ad un tasso di poco inferiore al 4% sempre per un mutuo con durata di 30 anni.

3) Mutuo fisso di Che Banca, tasso del 4.40% per 30 anni, potrete effettuare un preventivo personalizzato sul sito di Che Banca.

Per vedere le migliori offerte più convenienti di mutui abbiamo utilizzato gli strumenti messi a disposizione da :

http://www.6sicuro.it/mutui/

Controllate se sono rimaste invariate queste occasioni, perchè tendono a cambiare nel tempo, soprattutto con il variare dei parametri e dei tassi.
Vi ricordo anche che nel caso dobbiate sostituire il vostro mutuo mediante surroga, la legge non prevede costi per l’ estinzione anticipata di mutui, prestiti, finanziamenti.

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