Vediamo che cosa significa e se conviene un mutuo 100%.

Normalmente i mutui finanziano un valore della casa inferiore al vero prezzo di mercato (mediamente 80%), ma oggi è possibile accedere a mutui 100%, ovvero per il complessivo importo stimato dal consulente esterno dell’istituto di credito.

E’ quindi possibile che il 100% del valore rilevato si discosti da quello effettivamente speso nell’acquisto della casa.

Questo servizio però comporta un aggravio dei costi per il richiedente in cambio di un finanziamento del mutuo al 100%: il costo extra si deve al fatto che viene estesa la copertura assicurativa dovuta alla ulteriore esposizione di capitale del 20%, sia per l’istituto di credito (che deve tutelarsi in caso di acquisizione crediti) e sia per il cliente.

Si può quindi semplificare dicendo che i mutui al 100% non esistono in quanto si tratta di un normale mutuo (copertura all’80% del valore dichiarato per l’acquisto di un immobile) più una polizza assicurativa che copre il restante 20% e che garantisce l’extra esposizione bancaria scaricando sul cliente finale l’extra costo.

Attenzione che nella valorizzazione del 100% non possono essere incluse altre spese quali ristrutturazione e acquisto mobili, anche se effettuando un mutuo 100 sarà più semplice utilizzare le disponibilità del Cliente per questi servizi.

Con il mutuo 100% possono essere scelti tutti i tipi di tassi e tutte le durate: ovviamente gli importi saranno funzione del prezzo dichiarato e potranno arrivare ai massimi erogati dalle altre tipologie di mutuo (normalmente si va da 50.000 a 300.000 euro).

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Parlando di mutui agevolati, una tipologia particolarmente interessante è quella del mutuo prima casa per i dipendenti o pensionati del settore Pubblica Amministrazione.

L’ Istituto Nazionale di Previdenza per i Dipendenti dell’Amministrazione Pubblica (INPDAP) permette infatti di avere mutui a condizioni estremamente vantaggiose a patto di aver maturato un anzianità di servizio minima di 3 anni e di iscriversi mediante preventiva manifestazione di volontà di adesione esplicita (in base all’art. 3 bis della legge n. 222/2007 occorre fare richiesta di iscrizione attraverso moduli formali reperibili anche online).

Esiste un ulteriore requisito: il richiedente e i componenti del suo nucleo familiare non devono essere proprietari di altra abitazione nel Comune dove è situato l’immobile su cui si vuol accendere il mutuo, o in Comuni distanti meno di 100Km.
Soddisfatte queste richieste ecco che diventa possibile attivare un mutuo ipotecario INPDAP con durata 10,15, 20, 25, 30 anni e un tetto massimo finanziabile di 300.000 euro per l’acquisto della prima casa o di 100.000 euro per ristrutturazione.

Alla data attuale i tassi particolarmente vantaggiosi sono:

• mutuo inpdap tasso fisso: 4,15%
• mutuo inpdap tasso misto: 3,75%  fisso il primo anno, poi variabile con euribor a 6 mesi maggiorato di 100 punti

Il mutuo INPDAP prevede poi spese di gestione e di accensione particolarmente contenute, ma conviene sempre effettuare un preventivo con il dettaglio delle rate e del piano di ammortamento per confrontarle con altre offerte di mutui online, in modo da scegliere il più conveniente. Ricordiamo che le rate sono semestrali posticipate.

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Quando si accende un mutuo bisogna considerare alcune spese e costi accessori. In particolare possiamo suddividerli in tre categorie di spese mutuo:

Spese di mediazione

Si tratta della valorizzazione dei costi per i servizi offerti da broker e agenti, non dipendono generalmente dal valore dell’immobile e sono indipendenti dal tipo di mutuo e dalle eventuali spese connesse.

I broker di mutui online generalmente applicano condizioni più favorevoli e costi ridotti. Queste spese mutuo possono essere eliminate rivolgendosi direttamente al mutuante.

Costi bancari

Si tratta in pratica di spese legate alle diverse parti connesse direttamente all’accensione del mutuo: Istruttoria, Perizia, eventuali polizze assicurative (normalmente incendio e scoppio sono obbligatorie), eventuali polizze assicurazioni vita (facoltative a meno che il mutuatario non entri nella fascia over 65 prima dell’estinzione del mutuo), eventuali polizze fideiussorie (in caso l’importo finanziato superi l’80% del valore stimato dell’immobile).

Queste spese mutuo sono variabili: è consigliato farsi fare un preventivo dettagliato.

Spese notarili

Si tratta degli onorari per gli atti (compravendita e mutuo) legata all’attività di verifica della libertà dell’immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli (servitù, pignoramenti…) che potrebbero essere di impedimento alla vendita e all’iscrizione ipotecaria da parte della banca.
A questo proposito vengono effettuate le visure ipotecarie presso l’ufficio dei registri immobiliari.
Un’altra verifica è quella che l’immobile sia regolarmente accatastato, ovvero che non siano stati commessi abusi edilizi.

Anche queste spese mutuo sono variabili e possono essere sensibilmente diverse in funzione del professionista scelto.

Attenzione quindi quando vi farete fare un preventivo mutuo: dovrete considerare anche tutte queste spese accessorie!

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